۱۳۹۰-۹-۲۱، ۰۸:۴۱ عصر
معرفی
مسکن سرپناه دائمی برای سکونت انسان است. از آن جا که سرپناه برای همه مورد نیاز است، مدت مدیدی است که مساله فراهم نمودن مسکن نه تنها برای افراد بلکه برای دولت نیز یک دغدغه بوده است. بنابراین تاریخچه مسکن از توسعه اجتماعی، اقتصادی و سیاسی نوع بشر جدایی ناپذیر است.
از آغاز شهرنشینی به شکل، مکان و تهیه مسکن انسان توجه شده است. اولین مجموعه قوانین ساختمانی، که بی نقص بودن بنا را در ساخت مسکن تصریح می کند، در قوانین حمورابی یافت شده است(به قوانین حمورابی بنگرید). فعالیت های برنامه ریزی شهری در امپراطوری یونان و روم بر مکان یابی صحیح مسکن شهری، منحصرا از منظر دفاع و ذخیره آب، تمرکز یافت. همین دغدغه ها در سراسر قرون وسطی ادامه یافت. در اروپای قرن سیزدهم شهر مرکز تجارت شد و دیوارهای آن پناهگاه مناسبی را در برابر جنگاوران و غارتگران چادرنشین فراهم می کرد. مردم می توانستند برای خود، گله و رمه، و خرمن هایشان پناهگاهی بیابند، در حالی که دهات بی دفاع مورد تاخت و تاز دشمنانی از نیروهای برتر قرار می گرفت. نیاز برای مسکن شهری افزایش یافت. برای قرن ها این تقاضا توسط افزایش بی برنامه و تقسیم مجدد ساختارهای موجود پاسخ داده شد. هرجا آب و هوا اجازه میداد، تصرف (سکونت و اشغال یک بنا بدون مالکیت یا پرداخت اجاره) متداول می شد، اما تنها سرپناهی موقتی را فراهم می نمود.
در قرن نوزدهم همزمان با انقلاب صنعتی، مردم به تعداد بی سابقه ای به شهرها مهاجرت کردند. کارگران در آلونک ها، کارگاه های راه آهن و زیر زمین کارخانه ها، معمولا بدون امکانات بهداشتی و ذخیره آب، زندگی می کردند.
در جامعه فراصنعتی قرن بیستم، مسکن در کشورهای در حال توسعه و بخش های فقیر کشورهای توسعه یافته همچنان دارای کیفیتی ضعیف بوده و تقاضای بخشی از جمعیت را ارضا نمی کند. مساکنِ خالی و متروکِ مرکز شهر در جوار ساختارهای قابل استفاده، اما بسیار شلوغ و همچنین ساختمان های قابل احیا، ولی از لحاظ عملکردی فرسوده قرار دارند.
در حال حاضر تقاضا هم برای مسکن و هم ذخیره ای از ساختمان هایی که مجددا قابل استفاده بوده و مرمت و احیا نمی شوند، وجود دارد. این شرایط مثالی خوب برای بیان نقش پیچیده ای است که مسکن در جامعه بازی می کند. عملکرد اولیه آن پاسخگویی به نیاز داشتن سرپناه و حریم است. اما مسکن باید هم اکنون مزایای دیگری را نیز ارائه دهد: 1- موقعیت، شامل نزدیکی به محل کار، خرید، تجارت؛ مدارس و سایر خانه ها 2- محیط، که مقصود کیفیت محله مانند امنیت عمومی و زیبایی است و 3- توان سرمایه گذاری یا میزانی که امکان دارد مالکیت خانه بر ذخیره سرمایه تاثیر بگذارد.
مسکن در ایالات متحده
میزان ذخیره کالبدی مسکن در ایالات متحده یکی از دارایی های سرمایه ای مهم کشور است. ابعاد منحصر به فرد مسکن در ایالات متحده تراکم و نحوه فراهم شدن آن است. در ایالات متحده در حدود دو سوم جمعیت در خانه های تک خانواری زندگی می کنند، که بیشتر آن ها توسط توسعه گران کوچک خصوصی در قطعه زمین های جداگانه ساخته شده اند. صنعت مسکن امریکا شامل یک گروه بزرگ سازمان نیافته از کار آفرینان است که در نواحی جغرافیایی خودشان مسکن می سازند. آنها درباره نوع مسکنی که مورد قبول مصرف کننده باشد تصمیم گیری کرده و سپس برای فراهم کردن این مسکن در طول فرایند توسعه اقدام می کنند.
قوانین، نهادها و نمایندگی های عمومی گوناگون برای این که اطمینان حاصل شود که مسکن بخش خصوصی به طرز صحیحی توسط سازندگان تولید و به شایستگی به مصرف کننده تحویل داده می شود، فعالیت میکنند. تعداد و نوع مسکن با قوانین منطقه بندی کنترل می شود؛ کیفیت مسکن و خدمات مشمولی که باید ارائه شود، توسط مقررات مسکن یا ساختمان تعیین می شود. تهیه سرمایه برای ساخت و خرید مسکن از طریق موسساتی که فعالیت هایشان در چارچوب قانون قرار می گیرد، میسر است. مصرف کنندگان از طریق شیوه های گوناگون اسکان و قوانین بی طرفانه مسکن قادر به دسترسی به مسکن می شوند.
مسکن در ایالات متحده، در شهرهای مهمی مانند نیویورک و شیکاگو، طی یک فرایند توسعه خارجی (افقی) ساخته شده است، که ابتدا از مسیر خطوط راه آهن و واگن برقی و سپس از جاده های اتومبیل رو مانند راه های اصلی، کمربندی ها و بزرگراه های درون ایالتی پیروی می کرده است. مسکن در شهر عموما یا خانه های تک خانواری (یک واحد بر روی یک قطعه زمین، معمولا ساختمان دارای اسکلت) بوده یا آپارتمان های چند خانواری (واحدهای آپارتمانی چند طبقه در یک قطعه زمین، اغلب با ساخت بنایی).
مسکن حومه شهرها
رشد مسکن حومه شهری در ایالات متحده از دهه 1920 شروع شد، اما با رکود بزرگ دهه ی 1930 و جنگ جهانی دوم (1939-1945) متوقف گشت. در دوره پس از جنگ در دهه ی 1950 موج عظیمی در بازار مسکن حومه به وجود آمد. خانه های تک خانواری در قطعات تقریبا کوچک (معمولا کمتر از یک دهم یک آکر) به طور ناگهانی توسعه یافتند. در طول دهه 1950 گسترش بسیاری از قطعات بزرگ به کشتزارهای پیشین در نزدیکی ناحیه کلانشهری تجاوز کرد. رشد مسکن در این نواحی تقاضای قابل توجهی را برای مدارس و سایر خدمات عمومی پدید آورد.
در دهه 1960 سازندگان در حال ساخت خانه های بزرگ تری در قطعه زمین های بزرگ تر بودند. یک توسعه جدید در حومه ها ظهور کرد که باغ آپارتمان (garden apartment) نامیده شده و معمولا مجاور مناطق تجاری بود. باغ آپارتمان ها ساختمان هایی دو یا سه طبقه، ساخته شده از آجر و اسکلت، و شامل 5 تا 30 واحد مسکونی هستند. این آپارتمان ها مورد استقبال زوج های جوانی که سرمایه کافی برای خریدن اولین خانه خود نداشته اند، قرار گرفت.
توسعه بعدی مسکن حومه شهری شامل مسکن سنتی نیز بود، ولی اشکال جدید هم معرفی شد. خانه شهری (townhouse) مساکن تک خانواری پیوسته، ساختمان های سه و چهار واحدی برای 3 و 4 خانوار و مساکن سیار و پیش ساخته که طی 20 سال گذشته، به دلیل ارزان بودن و ساخت آسان، به طرز قابل توجهی عمومیت بیشتری یافته است. علاوه بر این، از آنجایی که مالکیت مسکن دارای منافع ترکیبی مالیات-درآمد بوده، تغییرات دیگری رخ داده است. به طور فزاینده ای روش مالکیت تعاونی و اشتراکی در ساختمان های آپارتمانی جایگزین مالکیت موقت و اجاره نشینی شده است. (بنگرید به املاک و مستغلات)
مقدار مسکن
اداره آمار ایالات متحده یک واحد مسکونی را این گونه تعریف میکند:" یک خانه، آپارتمان، گروهی از اتاق ها یا یک اتاق که به عنوان اقامتگاه برای زندگی تصرف شده یا در نظر گرفته شده است". همراه با 1- دسترسی مستقیم به واحد از بیرون یا یک راهروی مشترک و/یا 2- امکانات آشپزخانه کامل برای استفاده انحصاری ساکنان. محل اسکان موقت یا سازمانی و منزل کارگران، واحد مسکونی محسوب نمی شود.
در سال 1990 بیش از 105 میلیون واحد مسکونی با یک قیمت بازاری ترکیبی که بیش از 4.1 تریلیون دلار بود، در ایالات متحده وجود داشت. نزدیک به 102 میلیون واحد های مسکونی در تمامی طول سال مورد استفاده بودند(یعنی برای سکونت فصلی یا کارگران مهاجر در نظر گرفته نشده بودند)؛ از این تعداد حدود 60 درصد را مالکان و 40 درصد را مستاجران اشغال کرده بودند. شانزده ایالت جنوبی بیش از یک سوم تمام واحدهای مسکونی را در بر داشتند، دوازده ایالت غربی میانه شامل اندکی کمتر از یک چهارم و نوزده ایالت شمالی و سیزده ایالت غربی هریک دارای 20 درصد مساکن کشور بودند. در یک سال ساخت و ساز قوی ممکن است تعداد خالص 1.5 میلیون واحد به موجودی مسکن افزوده شود: یعنی2.1 میلیون واحد با ساخت و ساز افزوده شده و 600000 واحد به دلیل فرسایش طبیعی، سوانح، تخریب برای ساخت بزرگراه یا متروک شدن از میان برود.
مسکن سرپناه دائمی برای سکونت انسان است. از آن جا که سرپناه برای همه مورد نیاز است، مدت مدیدی است که مساله فراهم نمودن مسکن نه تنها برای افراد بلکه برای دولت نیز یک دغدغه بوده است. بنابراین تاریخچه مسکن از توسعه اجتماعی، اقتصادی و سیاسی نوع بشر جدایی ناپذیر است.
از آغاز شهرنشینی به شکل، مکان و تهیه مسکن انسان توجه شده است. اولین مجموعه قوانین ساختمانی، که بی نقص بودن بنا را در ساخت مسکن تصریح می کند، در قوانین حمورابی یافت شده است(به قوانین حمورابی بنگرید). فعالیت های برنامه ریزی شهری در امپراطوری یونان و روم بر مکان یابی صحیح مسکن شهری، منحصرا از منظر دفاع و ذخیره آب، تمرکز یافت. همین دغدغه ها در سراسر قرون وسطی ادامه یافت. در اروپای قرن سیزدهم شهر مرکز تجارت شد و دیوارهای آن پناهگاه مناسبی را در برابر جنگاوران و غارتگران چادرنشین فراهم می کرد. مردم می توانستند برای خود، گله و رمه، و خرمن هایشان پناهگاهی بیابند، در حالی که دهات بی دفاع مورد تاخت و تاز دشمنانی از نیروهای برتر قرار می گرفت. نیاز برای مسکن شهری افزایش یافت. برای قرن ها این تقاضا توسط افزایش بی برنامه و تقسیم مجدد ساختارهای موجود پاسخ داده شد. هرجا آب و هوا اجازه میداد، تصرف (سکونت و اشغال یک بنا بدون مالکیت یا پرداخت اجاره) متداول می شد، اما تنها سرپناهی موقتی را فراهم می نمود.
در قرن نوزدهم همزمان با انقلاب صنعتی، مردم به تعداد بی سابقه ای به شهرها مهاجرت کردند. کارگران در آلونک ها، کارگاه های راه آهن و زیر زمین کارخانه ها، معمولا بدون امکانات بهداشتی و ذخیره آب، زندگی می کردند.
در جامعه فراصنعتی قرن بیستم، مسکن در کشورهای در حال توسعه و بخش های فقیر کشورهای توسعه یافته همچنان دارای کیفیتی ضعیف بوده و تقاضای بخشی از جمعیت را ارضا نمی کند. مساکنِ خالی و متروکِ مرکز شهر در جوار ساختارهای قابل استفاده، اما بسیار شلوغ و همچنین ساختمان های قابل احیا، ولی از لحاظ عملکردی فرسوده قرار دارند.
در حال حاضر تقاضا هم برای مسکن و هم ذخیره ای از ساختمان هایی که مجددا قابل استفاده بوده و مرمت و احیا نمی شوند، وجود دارد. این شرایط مثالی خوب برای بیان نقش پیچیده ای است که مسکن در جامعه بازی می کند. عملکرد اولیه آن پاسخگویی به نیاز داشتن سرپناه و حریم است. اما مسکن باید هم اکنون مزایای دیگری را نیز ارائه دهد: 1- موقعیت، شامل نزدیکی به محل کار، خرید، تجارت؛ مدارس و سایر خانه ها 2- محیط، که مقصود کیفیت محله مانند امنیت عمومی و زیبایی است و 3- توان سرمایه گذاری یا میزانی که امکان دارد مالکیت خانه بر ذخیره سرمایه تاثیر بگذارد.
مسکن در ایالات متحده
میزان ذخیره کالبدی مسکن در ایالات متحده یکی از دارایی های سرمایه ای مهم کشور است. ابعاد منحصر به فرد مسکن در ایالات متحده تراکم و نحوه فراهم شدن آن است. در ایالات متحده در حدود دو سوم جمعیت در خانه های تک خانواری زندگی می کنند، که بیشتر آن ها توسط توسعه گران کوچک خصوصی در قطعه زمین های جداگانه ساخته شده اند. صنعت مسکن امریکا شامل یک گروه بزرگ سازمان نیافته از کار آفرینان است که در نواحی جغرافیایی خودشان مسکن می سازند. آنها درباره نوع مسکنی که مورد قبول مصرف کننده باشد تصمیم گیری کرده و سپس برای فراهم کردن این مسکن در طول فرایند توسعه اقدام می کنند.
قوانین، نهادها و نمایندگی های عمومی گوناگون برای این که اطمینان حاصل شود که مسکن بخش خصوصی به طرز صحیحی توسط سازندگان تولید و به شایستگی به مصرف کننده تحویل داده می شود، فعالیت میکنند. تعداد و نوع مسکن با قوانین منطقه بندی کنترل می شود؛ کیفیت مسکن و خدمات مشمولی که باید ارائه شود، توسط مقررات مسکن یا ساختمان تعیین می شود. تهیه سرمایه برای ساخت و خرید مسکن از طریق موسساتی که فعالیت هایشان در چارچوب قانون قرار می گیرد، میسر است. مصرف کنندگان از طریق شیوه های گوناگون اسکان و قوانین بی طرفانه مسکن قادر به دسترسی به مسکن می شوند.
مسکن در ایالات متحده، در شهرهای مهمی مانند نیویورک و شیکاگو، طی یک فرایند توسعه خارجی (افقی) ساخته شده است، که ابتدا از مسیر خطوط راه آهن و واگن برقی و سپس از جاده های اتومبیل رو مانند راه های اصلی، کمربندی ها و بزرگراه های درون ایالتی پیروی می کرده است. مسکن در شهر عموما یا خانه های تک خانواری (یک واحد بر روی یک قطعه زمین، معمولا ساختمان دارای اسکلت) بوده یا آپارتمان های چند خانواری (واحدهای آپارتمانی چند طبقه در یک قطعه زمین، اغلب با ساخت بنایی).
مسکن حومه شهرها
رشد مسکن حومه شهری در ایالات متحده از دهه 1920 شروع شد، اما با رکود بزرگ دهه ی 1930 و جنگ جهانی دوم (1939-1945) متوقف گشت. در دوره پس از جنگ در دهه ی 1950 موج عظیمی در بازار مسکن حومه به وجود آمد. خانه های تک خانواری در قطعات تقریبا کوچک (معمولا کمتر از یک دهم یک آکر) به طور ناگهانی توسعه یافتند. در طول دهه 1950 گسترش بسیاری از قطعات بزرگ به کشتزارهای پیشین در نزدیکی ناحیه کلانشهری تجاوز کرد. رشد مسکن در این نواحی تقاضای قابل توجهی را برای مدارس و سایر خدمات عمومی پدید آورد.
در دهه 1960 سازندگان در حال ساخت خانه های بزرگ تری در قطعه زمین های بزرگ تر بودند. یک توسعه جدید در حومه ها ظهور کرد که باغ آپارتمان (garden apartment) نامیده شده و معمولا مجاور مناطق تجاری بود. باغ آپارتمان ها ساختمان هایی دو یا سه طبقه، ساخته شده از آجر و اسکلت، و شامل 5 تا 30 واحد مسکونی هستند. این آپارتمان ها مورد استقبال زوج های جوانی که سرمایه کافی برای خریدن اولین خانه خود نداشته اند، قرار گرفت.
توسعه بعدی مسکن حومه شهری شامل مسکن سنتی نیز بود، ولی اشکال جدید هم معرفی شد. خانه شهری (townhouse) مساکن تک خانواری پیوسته، ساختمان های سه و چهار واحدی برای 3 و 4 خانوار و مساکن سیار و پیش ساخته که طی 20 سال گذشته، به دلیل ارزان بودن و ساخت آسان، به طرز قابل توجهی عمومیت بیشتری یافته است. علاوه بر این، از آنجایی که مالکیت مسکن دارای منافع ترکیبی مالیات-درآمد بوده، تغییرات دیگری رخ داده است. به طور فزاینده ای روش مالکیت تعاونی و اشتراکی در ساختمان های آپارتمانی جایگزین مالکیت موقت و اجاره نشینی شده است. (بنگرید به املاک و مستغلات)
مقدار مسکن
اداره آمار ایالات متحده یک واحد مسکونی را این گونه تعریف میکند:" یک خانه، آپارتمان، گروهی از اتاق ها یا یک اتاق که به عنوان اقامتگاه برای زندگی تصرف شده یا در نظر گرفته شده است". همراه با 1- دسترسی مستقیم به واحد از بیرون یا یک راهروی مشترک و/یا 2- امکانات آشپزخانه کامل برای استفاده انحصاری ساکنان. محل اسکان موقت یا سازمانی و منزل کارگران، واحد مسکونی محسوب نمی شود.
در سال 1990 بیش از 105 میلیون واحد مسکونی با یک قیمت بازاری ترکیبی که بیش از 4.1 تریلیون دلار بود، در ایالات متحده وجود داشت. نزدیک به 102 میلیون واحد های مسکونی در تمامی طول سال مورد استفاده بودند(یعنی برای سکونت فصلی یا کارگران مهاجر در نظر گرفته نشده بودند)؛ از این تعداد حدود 60 درصد را مالکان و 40 درصد را مستاجران اشغال کرده بودند. شانزده ایالت جنوبی بیش از یک سوم تمام واحدهای مسکونی را در بر داشتند، دوازده ایالت غربی میانه شامل اندکی کمتر از یک چهارم و نوزده ایالت شمالی و سیزده ایالت غربی هریک دارای 20 درصد مساکن کشور بودند. در یک سال ساخت و ساز قوی ممکن است تعداد خالص 1.5 میلیون واحد به موجودی مسکن افزوده شود: یعنی2.1 میلیون واحد با ساخت و ساز افزوده شده و 600000 واحد به دلیل فرسایش طبیعی، سوانح، تخریب برای ساخت بزرگراه یا متروک شدن از میان برود.
بزرگی تو به اندازه ی بزرگی هدف توست .:shy:
